Эффект более доступных цен: за год спрос на вторичное жильё в России вырос более чем на треть

За год спрос на квартиры вторичного рынка в России увеличился более чем на треть. Причём интерес граждан к однушкам в этом сегменте вырос сразу на 40%, а к двушкам — на 39%. По словам экспертов, готовое жильё привлекает всё больше покупателей доступностью цен. Так, на сегодняшний день вторичка продаётся дешевле новостройки в среднем на 40%, хотя ещё несколько лет назад этот разрыв составлял всего 9%. Как отмечают специалисты, жильё в новых домах резко подорожало на фоне действия льготной ипотеки и специальных кредитных программ от девелоперов. Впрочем, уже сейчас власти активно принимают меры для балансировки цен на первичном и вторичном рынках недвижимости.

• РИА Новости
• © Павел Лисицын

За последний год россияне стали на треть чаще интересоваться покупкой жилья на вторичном рынке. Об этом говорится в исследовании сервиса «Авито Недвижимость».

Как подсчитали аналитики, с апреля по июнь 2023 года спрос на вторичку в России увеличился в среднем на 36% по сравнению с аналогичным периодом 2022-го. В частности, востребованность однушек в этом сегменте выросла на 40%, двушек — на 39%, студий — на 35%, трёшек — на 30%, а квартир с четырьмя комнатами и более — на 18%.

«В годовом выражении спрос (на вторичное жильё. — RT) вырос в два раза больше предложения… В последнее время интерес покупателей сместился с новостроек в сторону вторички из-за более доступных цен», — объяснил руководитель направления вторичной и загородной недвижимости компании Сергей Хахулин.

По данным Федеральной службы статистики, всего за несколько лет разница между стоимостью жилья на первичном и вторичном рынках в России увеличилась более чем в четыре раза — с 9 до 40%. Так, если ещё в конце 2019 года квадратный метр жилья в строящемся объекте продавался в среднем по стране за 64 тыс. рублей, а в готовых домах — примерно за 59 тыс. рублей, то к апрелю 2023-го значения выросли до 127 тыс. и 91 тыс. рублей соответственно.

Более того, в отдельных регионах разрыв цен сегодня достигает 50%. Одной из причин наблюдаемого дисбаланса стало длительное действие программы льготной ипотеки на новостройки, считают специалисты Центрального банка.

«Государственная ипотечная программа субсидирования ставки по кредиту, запущенная в 2020 году в качестве антикризисной меры, в начале действия положительно повлияла на доступность первичного жилья, приобретаемого в ипотеку. Но уже к 2021 году на фоне роста цен, опережающего рост номинальных доходов населения, эффект от улучшения финансовых условий кредитования был исчерпан», — объяснили в Центробанке.

В результате доступность квартир в новостройках снизилась, и, следовательно, интерес граждан к покупке такого жилья начал ослабевать. На этом фоне начиная с весны 2022 года российские девелоперы и банки для стимулирования спроса начали активно развивать различные рискованные практики ипотечного кредитования. Речь идёт, например, о выдаче займов по околонулевым ставкам с сопутствующим завышением стоимости квартир. Это, в свою очередь, привело к ещё большему удорожанию строящегося жилья, добавили в ЦБ.

Для стабилизации обстановки на рынке регулятор уже принял ряд мер, которые позволили снизить масштаб использования подобных практик банками. Впрочем, кредитные организации вместе с застройщиками уже начали применять другие методы по стимулированию спроса на новостройки.

«Появились новые предложения банков по снижению ставки по ипотеке за счёт единоразового платежа от заёмщика при получении кредита. Банк России оценивает целесообразность ограничения таких схем», — рассказали в ЦБ.

• РИА Новости
• © Наталья Селиверстова

Вместе с тем одним из главных инструментов для защиты рынка недвижимости от перегрева должно стать сворачивание льготной ипотеки, уверены в Центробанке. Как полагают в регуляторе, подобные субсидируемые программы должны перестать носить массовый характер и стать более адресными.

«Широкие программы льготного кредитования жилья — очень эффективный механизм в условиях кризиса, но он должен быть временным, потому что потом эффекты, прежде всего на цену и соответственно доступность жилья, могут становиться и негативными… Нужно постепенно после завершения массовой программы льготного кредитования, чтобы реально повышать доступность жилья, больше развивать адресные программы. (Например. — RT) у нас уже есть семейная ипотека и дальневосточная», — заявила 9 июня глава ЦБ Эльвира Набиуллина.

Плавный отказ

О необходимости сворачивания льготной ипотеки ранее заявлял и президент России Владимир Путин. Между тем, как подчеркнул глава государства, власти будут «делать это плавно».

Напомним, в рамках льготной ипотеки сегодня у всех жителей страны есть возможность оформить заём на покупку недвижимости под 8% годовых. Для сравнения: рыночная ставка в среднем по стране сейчас превышает 11%, о чём свидетельствуют материалы компании «ДОМ.РФ».

Воспользоваться условиями программы можно до 1 июля 2024 года. После этого руководство страны, вероятно, не будет продлевать инициативу и сохранит её лишь для льготных категорий граждан, что будет способствовать сокращению ценового разрыва на рынке недвижимости. Таким мнением с RT поделился вице-президент Российской гильдии риелторов Константин Апрелев.

• РИА Новости
• © Нина Зотина

«Выравнивание цен будет происходить и за счёт снижения ипотечных рисков. Уже с 1 июля текущего года в России будет повышен минимальный размер первоначально взноса. Кроме того, ЦБ продолжает бороться с программами околонулевых ставок от застройщиков, чтобы прикрыть одну из схем искусственного завышения стоимости жилья. Поэтому со временем разбалансировка рынка будет сходить на нет. Цены на вторичку и новостройки аналогичных характеристик должны быть одинаковыми», — подчеркнул Апрелев.

Как предположил в разговоре с RT руководитель аналитического департамента AMarkets Артём Деев, постепенно завершение программы льготной ипотеки и сворачивание различных кредитных схем может привести к некоторому снижению прибыли девелоперов. Тем не менее специалист не видит серьёзных рисков для строительной отрасли в обозримой перспективе.

«Застройщикам, конечно, это вряд ли понравится, но стоит отметить, что в период пандемии эта отрасль пострадала меньше всего. Сильнее стройки государство поддерживало только нефтегазовый сектор. Так что отрасль в любом случае устоит», — заключил Деев.

Источник